La redditività degli investimenti in efficienza energetica o energie rinnovabili può essere calcolata secondo il metodo del valore attuale, in cui vengono scontati tutti i futuri flussi monetari come ad es. i risparmi energetici e i costi d’esercizio. Lo sconto permette di confrontare il valore dei futuri flussi monetari nel momento attuale. Nel risultato (il valore attuale) i flussi monetari negativi (ad es. investimento iniziale, costi d’esercizio ecc.) sono contrapposti ai flussi monetari positivi (risparmi energetici, incentivi finanziari, agevolazioni fiscali). Questo calcolo si focalizza solo sulle misure con effetti energetici. Pertanto i costi che verrebbero comunque generati da una manutenzione – ad es. la ritinteggiatura della facciata – non vengono considerati e sono detratti dagli investimenti globali. L’investimento è redditizio se lungo il periodo d’analisi (perlopiù 30 anni) prevalgono i flussi monetari positivi. Non sono compresi nel calcolo l’aumento del comfort abitativo, l’evitamento dell’inquinamento ambientale o l’aumento del valore di mercato dell’immobile dovuto alla modernizzazione.
La redditività di un risanamento dipende in gran parte dalla situazione effettiva dell’edificio nonché dai costi e dai potenziali risparmi conseguibili grazie alle misure previste nel corrispondente periodo. Vi sono poi altri parametri determinanti che descrivono il futuro e che quindi hanno un certo grado di incertezza, ad es. l’andamento dei prezzi dell’energia o l’inflazione. Modelli di calcolo più complessi considerano anche i costi opportunità e il rischio d’investimento. Tuttavia la decisione non dovrebbe basarsi unicamente sull’analisi della redditività; occorre considerare anche il valore prodotto dal maggiore comfort abitativo (ad es. nessuna dispersione termica da pareti e finestre, un clima interno più salubre o minori emissioni sonore) così come la soddisfazione di aver dato un importante contributo alla protezione dell’ambiente. In un calcolo della redditività semplice non viene raffigurato nemmeno il valore di mercato superiore di un immobile risanato.
Un calcolo della redditività semplice considera tutti i flussi monetari rilevanti (investimento iniziale, costi d’esercizio, risparmi energetici, incentivi finanziari, agevolazioni fiscali) lungo un determinato periodo (perlopiù 30 anni). Ci si concentra sugli investimenti con effetti sull’efficienza energetica. Pertanto i costi di una semplice manutenzione (ad es. ritinteggiatura della facciata, sostituzione del riscaldamento senza riduzione del CO2), che sarebbero comunque insorti nel periodo in esame, devono essere detratti dall’investimento iniziale.
Anche se non vengono effettuati miglioramenti sotto il profilo energetico, un immobile comporta comunque dei costi di manutenzione (rinnovamento superficiale). Ad esempio per evitare che l’immobile perda valore, l’impianto di riscaldamento a olio deve essere sostituito dopo ca. 20 anni oppure la facciata dev’essere ritinteggiata dopo 40 anni.
Un risanamento è redditizio quando lungo l’intero periodo considerato i flussi monetari positivi (costi energetici e d’esercizio risparmiati, incentivi finanziari, agevolazioni fiscali) superano quelli negativi (costi d’investimento). Non sono compresi nel calcolo l’aumento del comfort abitativo, l’evitamento dell’inquinamento ambientale o l’aumento del valore di mercato dell’immobile.
Spesso vale la pena scegliere un risanamento energetico dagli standard elevati, associato al conferimento di un label (ad es. Minergie-P), sempre più incentivato anche da banche/offerenti di ipoteche. Un label riconosciuto, oltre all’efficienza energetica, garantisce inoltre un elevato comfort abitativo e modalità costruttive sostenibili e di grande qualità, il che nella maggior parte dei casi si ripercuote sul valore di mercato dell’immobile.
Con il cosiddetto metodo del Payback dinamico viene calcolato il numero di anni (periodo di recupero, durata dell’ammortamento, periodo di rimborso) sino all’ammortamento della somma di denaro investita, tenendo conto anche del valore temporale del denaro. Il calcolo dell’ammortamento evidenzia da quando si inizia a risparmiare dopo aver sostituito ad es. il riscaldamento a olio con una pompa di calore. Nel calcolo va inoltre considerato se il riscaldamento a olio esistente deve comunque essere sostituito entro il periodo di calcolo.
